楼市调控头号“优等生”，崩了！

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楼市调控头号“优等生”长沙，人设崩了！

过去一年，长沙的房价表现，颠覆了我的印象。定睛一看，新房价格环比已经连涨12个月。

据媒体报道，长沙目前已经有楼盘突破限价，总价高达960万，不输广州一套豪宅。

开弓没有回头箭。

事实上，长沙对土地财政的依赖度超过想象，去年卖地收入595亿元，创近十年新高。

难道放眼中国，真的没有一座城市压得住高房价？

1

一年来，长沙的新房价格压根就没跌过。

国家统计局70城数据，从去年12月到今年11月，长沙新房价格环比都在涨。最高环比涨幅近1.4%，最低0.2%。能和长沙一样保持涨势的，也就只有北京、上海、西安、银川和三亚。

长沙新房环比连续12个月上涨/数据来源：中国房价行情网

如果排除零星几个月的下跌，长沙新房价格环比已经涨了三五年。别的城市，包括深圳、东莞、杭州、合肥，即使楼市大热，涨跌都正常，但长沙几乎是一直涨。

积累的涨势开始质变了。还是国家统计局数据，去年12月长沙新房价格环比2015年同期涨了53.7%，和杭州（54.1%）、深圳（57.4%）打成了平手。而且一半的涨幅，在70城里算靠前的了。

12月初，长沙河西某楼盘开盘，单价2.36万起，突破了2万的限价，总价最高960万元，可以在广州买套豪宅了。

二手房方面，长沙只是均价低，个别楼盘的单价也很高。

11月，当地二手房均价1.14万元/㎡（中国房价行情网数据），在全国300多个城市里排第64位。环比、同比涨幅分别为0.88%和0.08%，几乎没涨。

但少数小区的单价高得吓人。

八方小区，离市政府、长沙市实验小学和长郡双语实验中学等名校近，典型的二线城市香饽饽，去年一套法拍房的单价，已经去到3万8，总成交价超过500万元。

这还是在长沙强调控的政策背景下。如此高的单价，都能在广州当红炸子鸡黄埔香雪板块买套新房了。

长沙高端改善板块——梅溪湖，二手房也要两万多三万，总价三五百万甚至千万。其实在当地想买套好一点的房子，并不便宜。

梅溪湖南岸板块二手房价格/来源：链家网

2

为什么长沙的新房和二手房价格走势差距这么大？深挖之后我发现了长沙更多的秘密。

长沙新房属于政府限价。此前，长沙明文规定，新房价格由成本+利润+税金构成，平均利润率为6%～8%。

成本里最大的一块是地价。这几年，长沙的地价一直稳涨，楼面均价从最开始的两千多涨到如今的四千多。

今年上半年楼面价环比涨幅较大，原因应该是第一次土拍太激烈。当时33宗地，熔断和溢价成交的有14宗，占了近一半。和冷冷清清的第三次土拍相比，热闹多了。

来源：克而瑞

地价稳涨，新房限价也是。我算了一下，长沙下列热门板块2018-2021年的最高限价增幅，分别为15.07%、5.67%、2.54%、2.32%。除去第一年（样本较少结果可能偏差），其他三年的平均增幅都较低，所以新房价格涨得稳。

2017-2021年10月长沙部分板块最高限价变化趋势/数据来源：克而瑞

加上长沙新房供需关系拿捏得相当好，2017年至今几乎都是供不应求，势必会导致房价随着紧张的供需有所抬高，但不会突破限价。

来源：克而瑞

此外，从产品角度而言，长沙新房正从刚需盘为主转为开拓改善市场，这也会抬高房价，刷新限价。

2017年到2019年，长沙可以说没有高端盘。2017年更惨，只有刚需盘，连中端盘也没有。

来源：克而瑞

克而瑞统计：

2017年首开限价由于整体限价在万元以下，市场仅支持打造刚需项目，中高端处于空白状态；

随后在限价逐渐突破10000、12000元/㎡之后，2018-2019年开启中端限价市场；

2020-2021年限价突破14000元/㎡以来，高端限价项目开始落座长沙，开始针对各类人群按需分配。

以前的户型，讲究面积充分利用；现在的户型，开始有了200平以上的大平层。

刚需有刚需盘，中端改善有中端盘，有钱的主还有高端盘。经过5年的演进，长沙的新房产品更加多元化，体系更加完善。

3

不过，新房限价只能决定房价的上限，无法决定下限。同为中部明星城市的郑州，新房不涨反跌。

国家统计局数据，今年以来，郑州新房环比从8月起四连跌，跌幅分别为0.1%、0.3%、0.5%、0.6%，有逐渐扩大的趋势。

甚至从去年开始，郑州多次提到限跌，希望通过有形之手防止价格下探。

郑州和长沙有诸多相似之处：同为千万人口城市、万亿GDP成员，甚至在楼市调控方面，两地都通过大量供地压住房价。

结果，郑州新房价格在跌，楼市调控学习委员房价却在涨。

主要原因是，郑州的供给无法及时消化，长沙基本都能被消化完。

这些年，郑州新房供应量在2000-2500万㎡左右，需求量基本在1500万㎡，供给远远大于需求。长沙相差不远。

来源：克而瑞

我分析，原因有两个。一个是长沙人民的财力远大于郑州，且房价比郑州低，买房更干脆。

搜狐城市统计，去年，长沙城镇居民人均可支配收入5.8万元，排在全国19位，和东莞、佛山接近。郑州要靠后很多，只有4.3万元，排在全国38位。

况且，长沙的限购限售措施比郑州更严。例如长沙5年限售，郑州3年限购，前者放盘量自然比后者少。加上更低的新房价格与周边二手房形成倒挂，倒逼购房者购买新房，从而提高新房销量。

长沙的二手房存量少得出奇，贝壳上只有3.5万套。郑州，有6.8万套，和长沙人口接近的青岛、哈尔滨，也有7.2万套、9.8万套。

4

二手房供应量人为控制，加上新房价格倒挂，长沙人扎堆买新房，二手房市场就不太热，价格也很难起来。所以，中国房价行情网上，长沙二手房价格几乎没有涨。

正因为如此，长沙楼市也出了很多的奇葩现象：

扎堆买新房，高品质楼盘更是抢手。

今年5月，长沙有名的高端改善板块滨江某盘，就出现坐轮椅抢房的“盛景”：

只见多名坐着轮椅的老人，正在售楼处等待摇号。据说那一次，最年轻的购房者70岁。     

图源：网络

没办法，想要在热门楼盘摇上号，要么是高端精英人才，要么是50年以上的老土著，其他人免谈。

看见轮椅明晃晃的反光了吗？那是老人用鄙夷的眼神告诉你：

这盘，轮不到你！

二手房，抢起来也很卷。除非迫不得已，大家都去买新房。好卖的二手房，一定是品质相当不错，因此数量很少，但抢的人多，供给就远远无法满足需求。

前面说了，八方小区因为位置、学区都相当不错，去年一套法拍房的单价就接近4万。

我看贝壳上这个小区的均价也要3万左右，是长沙二手房均价的近3倍。

要是长沙提高新房限价，价格倒挂逐渐消失，长沙的二手房均价肯定会起来。

5

长沙楼市强调控已经持续了三四年，成就斐然，但也暴露出很多问题。

最直观的感受是，长沙的房子质量真差。

前段时间，长沙某小区一栋三十多层高的住宅楼，肉眼可见一条将近五十米长的巨大“裂缝”，从顶端一直蔓延到四楼，看起来极为骇人。

裂痕还不止一处。结果这开发商来了一句：

这是无害裂缝。

真能把人气笑了。

就连一向以品质著称的龙湖，在长沙的项目也照样因为质量问题被喷惨了。

2019年，一位长沙业主千里赴港，在龙湖的发布会上哭着问吴亚军，“龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外......我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖，我不知道为什么会成这个样子？”

橘生淮北则为枳，龙湖可谓生动地诠释了这一道理。

放眼全国，长沙房子不仅价格很低，质量水平也很低。

原因就在于，当地的房子卖得太便宜了，开发商只能赚可怜的6-8%利润，无暇顾及质量，更别说设计了。

同时，因为限购限售极其严格，开发商就建起了不限购不限贷的公寓产品。结果一不小心，公寓存量井喷，留下了巨大的库存隐患。

克而瑞数据，截至今年9月，长沙商业库存存量达到441万方，去化周期超过17年；办公存量为302万方，去化周期超过18年；公寓存量447万方，去化周期近3年。

18年，刚生娃的销售，可以卖到孩子上高中。

正是因为极其严格的调控措施和超低房价，长沙才衍生出诸多怪胎。

去年，就有人专门给长沙市长写了封信《凭什么让长沙市民承担高房价地区的输入性通胀？》，吐槽房价太低，没有享受到房价上涨带来的收益。

的确，现在买入一万五，5年后卖出一万八，除掉利息和各种手续费税费，还亏了。

要是卖了再在长沙买一套还行，但要是去长沙以外的城市买房，特别是一线城市，还要倒贴几百万。

不过对此，长沙主政者的态度很坚决。

早在2019年，当地一把手在接受人民日报采访时就表示：

长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

今年初，主政者在接受《瞭望东方周刊》采访时，态度依然没变：

房价我们会继续管控好，让老百姓能买得起房子。

看看，多实在，控房价，做强实体经济，不来半点虚的。

6

需要关注的是，长沙低房价之路，是否具有可持续性？

长沙新房质量差怎么解决，是否需要通过提高价格的方式扩大房企盈利空间，倒逼质量提升？

其次，长沙是个高土地财政依赖度城市，去年卖地收入创十年新高。天量土地供应确实可以降低房价，但若干年后土地供应减少，卖地收入减少，当地税收能否跟上？这是涉及到当地基建、民生等领域的头等大事。

第三，长沙近些年吸引了不少人，近十年增长300万人，排在全国第八位，      甚至超过武汉、佛山、苏州等一大波城市。

问题是，房价的确便宜，但吸引来的人口，能否找到合适的工作？

在知乎问题“从一线城市回长沙工作是怎样一种体验？”下，最多的回复是：

工资低；

好岗位非常少，除了销售还是销售；

考进体制，竞争压力非常大；

优质企业少……

甚至在最近茶颜悦色事件中，也能看出一丝端倪。虎嗅的文章《铁军与政委，困在“茶颜味”里的茶颜悦色》提到：

2018-2019年，茶颜悦色老板吕良打算进行互联网转型，但长沙互联网人才“极度贫瘠”。他联系到一些优秀人才，但这些人不愿意去长沙工作。

即使“茶颜工资争论事件”发酵后，员工也没有大规模离职，部分岗位反而满额应聘。

在职员工告诉虎嗅最多的一句话是：

我们的（就业）选择不多。

搜狐城市的文章《核心部件靠进口、金融支持薄弱 “长沙制造”大而不强？》提供了一个分析框架：

即使是长沙引以为傲的制造业，也存在相当大的短板：

核心零配件依赖进口。长沙有完备的产业链，但“技术含量低、附加值低”。

其次，长沙现代服务业并不发达，特别是金融业对高端制造业的支持力度完全不够。

2019年，长沙金融业增加值占GDP的比重仅为6.75%，在热点一二线城市里倒数。

这样一来，长沙只能吸引特定行业的人才和技术工人，但能否持续留住各领域的人才，还真要打个问号。

毕竟，低房价，不是长沙的全部。

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